13 ερωτησεις και απαντησεις για τους φορους στα ακινητα

12+1 ερωτήσεις για τους φόρους στα ακίνητα

14-02-2010


Η επαναφορά της φορολόγησης της μεγάλης ακίνητης περιουσίας ουσιαστικά θα ελαφρύνει πλέον αυτούς που η ατομική ακίνητη περιουσία τους είναι μέχρι 400.000 ευρώ, ενώ θα βαρύνει αντίστοιχα όλους όσοι έχουν ατομική ακίνητη περιουσία, η οποία υπερβαίνει αυτό το αφορολόγητο όριο. Το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ) αντικαθίσταται από ετήσιο φόρο κατοχής μεγάλης ακίνητης περιουσίας σε ατομικό επίπεδο με προοδευτική κλίμακα. Η κλίμακα εφαρμόζεται στις ισχύουσες κατά το έτος φορολογίας αντικειμενικές τιμές. Εφόσον οι αντικειμενικές τιμές αυτές μεταβληθούν, σύμφωνα πάντα με τις δηλώσεις του υπουργού Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου, η κλίμακα φορολογίας της ακίνητης περιουσίας θα αναπροσαρμόζεται. Σε σχέση με το ισχύον σύστημα (ΕΤΑΚ) και το προτεινόμενο νέο σύστημα (νέος ΦΜΑΠ), παρατηρούμε σημαντικές επιβαρύνσεις σε αξία ακίνητης περιουσίας άνω των 600.000 ευρώ.

Λύσεις στον γρίφο των φόρων στα ακίνητα
Δεκατρείς ερωτήσεις - απαντήσεις για το νέο τοπίο που διαμορφώνεται στην αγορά ως προς τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας


Αν οι ρυθμίσεις που αφορούν τη φορολογία εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων και την αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής συνιστούν τη «βιτρίνα» ενός φορολογικού νομοσχεδίου, οι διατάξεις εκείνες που εντοπίζουν το ενδιαφέρον τους στην ακίνητη περιουσία αποτελούν τη βάση. Κατά συνέπεια, η αποκωδικοποίησή τους αποκτά ιδιαίτερη σημάσια για οικονομικούς και όχι μόνο λόγους.

1 Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων;

Καταργείται το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ) και αντικαθίσταται από ετήσιο φόρο κατοχής μεγάλης ακίνητης περιουσίας σε ατομικό επίπεδο με προοδευτική κλίμακα.

Η κλίμακα εφαρμόζεται στις ισχύουσες κατά το έτος φορολογίας αντικειμενικές τιμές. Εφόσον οι αντικειμενικές τιμές αυτές μεταβληθούν, σύμφωνα πάντα με τις δηλώσεις του υπουργού Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου, η κλίμακα φορολογίας της ακίνητης περιουσίας θα αναπροσαρμόζεται. Η κατάργηση του ΦΜΑΠ (Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας) με τον Ν. 3634/2008 και η αντικατάστασή του από το ΕΤΑΚ, κατά κοινή ομολογία ελάφρυνε ουσιαστικά τους πολίτες με μεγάλη ακίνητη περιουσία αναπληρώνοντας τα έσοδα από τη φορολόγηση μικρότερης αξίας περιουσίας των λοιπών πολιτών λόγω και του μειωμένου απαλλασσόμενου ποσού.

2 Ποιοι ωφελούνται με την κατάργηση του ΕΤΑΚ και την επαναφορά του ΦΜΑΠ;

Η επαναφορά της φορολόγησης της μεγάλης ακίνητης περιουσίας ουσιαστικά θα ελαφρύνει πλέον αυτούς που η ατομική ακίνητη περιουσία τους είναι μέχρι 400.000 ευρώ, ενώ θα βαρύνει αντίστοιχα όλους όσους έχουν ατομική ακίνητη περιουσία η οποία υπερβαίνει αυτό το αφορολόγητο όριο.

3 Ποιοι επιβαρύνονται από τον νέο ΦΜΑΠ;

Σε σχέση με το ισχύον σύστημα (ΕΤΑΚ) και το προτεινόμενο νέο σύστημα (νέος ΦΜΑΠ), παρατηρούμε σημαντικές επιβαρύνσεις σε αξία ακίνητης περιουσίας άνω των 600.000 ευρώ, ενώ πρέπει να επισημάνουμε ότι η κλίμακα φορολόγησης για να γίνει πιο δίκαιη θα πρέπει να είναι περισσότερο προοδευτική με την προσθήκη επιπλέον κλιμακίων με συντελεστές 0,2%, 0,4%, 0,5%, 0,7% και 0,8% και παράλληλα ο ανώτατος συντελεστής 1% να εφαρμόζεται σε αξία περιουσίας άνω του 1.500.000 ευρώ.

4 Τι ισχύει με μεταβιβάσεις μετοχών ή μεριδίων εταιρειών που εκμεταλλεύονται ακίνητα;

Κατά τη μεταβίβαση μετοχών ή μεριδίων εταιρειών κατοχής και εκμετάλλευσης ακινήτων θα εφαρμόζεται πλέον η εκάστοτε ισχύουσα φορολογία μεταβίβασης ακινήτων (σήμερα Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 9% για αξία έως 15.000 ευρώ και 11% για μεγαλύτερη αξία).

5 Πώς θα γίνεται η φορολόγηση ακινήτων των εξωχώριων εταιρειών (offshore);

Αυξάνεται ο συντελεστής φορολογίας των ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (οι γνωστές offshore) από 3% σε 10% της αντικειμενικής αξίας, σε ετήσια βάση, και καταργείται κάθε εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής του φόρου αυτού.

6 Πώς και πότε πρέπει να γίνει η μεταβίβαση ακινήτου από την offshore στο φυσικό πρόσωπο;

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις θα δοθεί προθεσμία για μεταβίβαση του ακινήτου σε φυσικό πρόσωπο με ευνοϊκούς όρους οι οποίοι δεν έχουν ανακοινωθείακόμα.

7 Ποιες οι νέες υποχρεώσεις των κτηματολογικών γραφείων και των υποθηκοφυλακείων;

Θα πρέπει να επισημάνουμε ότι τα κτηματολογικά γραφεία ή υποθηκοφυλακεία θα υποχρεούνται:
Πρώτον, εντός έξι μηνών από τη δημοσίευση του σχετικού νόμου να ενημερώσουν τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων για όλα τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους που αποτελούν ιδιοκτησία αυτών των εταιρειών.

Δεύτερον, να κοινοποιούν στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων κάθε νέα τέτοια εγγραφή ή άλλη μεταβολή στα αρχεία τους. Παράλληλα ενεργοποιείται η Υπηρεσία Ερευνας και Ελέγχου Τιμών (ΥΠΕΕΤ) για τη συλλογή πληροφοριών για τις εταιρείες που βρίσκονται εγκατεστημένες σε προνομιακά φορολογικά καθεστώτα και θα διενεργηθούν ουσιαστικοί φορολογικοί έλεγχοι εταιρειών στις οποίες μέτοχος είναι εξωχώρια εταιρεία.

8 Πώς θα γίνει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών;

Ενδιαφέρον προκαλεί και η ανακοίνωση ότι θα συσταθούν επιτροπές εκτίμησης εμπορικών αξιών των ακινήτων, που κάθε έτος θα εκτιμούν και θα δημοσιεύουν την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών κάθε ζώνης, ώστε οι τελευταίες να προσεγγίζουν τις πραγματικές εμπορικές αξίες.

9 Θα υπάρξουν αλλαγές στη φορολογία μετά τις νέες αντικειμενικές αξίες;

Ανακοινώθηκε ότι για να αποφευχθεί η υπερβολική φορολογική επιβάρυνση που σίγουρα θα προκύψει σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα, πέραν της αναπροσαρμογής του αφορολογήτου και των κλιμακίων για τη φορολογία της μεγάλης ακίνητης περιουσίας, θα προσαρμοσθούν ανάλογα και οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

10 Τι ισχύει για τη φορολογία ακίνητης περιουσίας και των εσόδων από ακίνητα της Εκκλησίας;

Δρομολογείται η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας της Εκκλησίας, όπως και των άλλων νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου (ΝΠΔΔ) που έχουν κοινωφελείς σκοπούς. Παράλληλα εξαγγέλθηκε και η φορολόγηση των εσόδων από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας της Εκκλησίας και των ιερών μονών.

11 Ποιες είναι οι επιπτώσεις από τις αλλαγές αυτές;

Παράγοντες της αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι οι ρυθμίσεις αυτές στη φορολογία των ακινήτων βάζουν ουσιαστικά την ταφόπλακα σε μια αγορά η οποία έχει βιώσει μεγάλη πτώση, επαναλαμβάνοντας ότι η ακίνητη ιδιοκτησία δεν ανήκει σε καμιά οικονομική ολιγαρχία, αλλά είναι κατά κανόνα καρπός της εργασίας και της αποταμίευσης μεγάλης μερίδας του ελληνικού λαού, κατά συνέπεια νομοθετικές ρυθμίσεις κάθε είδους, οι οποίες θίγουν ή αποδυναμώνουν τον πυρήνα του ιδιοκτησιακού δικαιώματος, αντίκεινται ευθέως στο Σύνταγμα.

12 Είναι δίκαια τα νέα μέτρα;

Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης τονίζει ότι οι ρυθμίσεις αυτές γίνονται με γνώμονα το δημοσιονομικό συμφέρον της χώρας και την υλοποίηση του προγράμματος σταθερότητας και ανάπτυξης, βαρύνουν τους έχοντες και κατέχοντες, με βάση γενικά και αντικειμενικά κριτήρια τηρώντας βασικές αρχές φορολογικής δικαιοσύνης, όπως είναι η αρχή της ίσης μεταχείρισης αναλόγως της φοροδοτικής ικανότητας. Είναι όμως έτσι σε ό, τι αφορά τα ακίνητα; Ανεπιφύλακτα ναι, για τη φορολόγηση των ακινήτων των offshore, ανεπιφύλακτα ναι, για την ίση φορολογική μεταχείριση των ακινήτων της Εκκλησίας. Για τις άλλες όμως ρυθμίσεις απαιτείται να υπάρξουν ουσιαστικές βελτιώσεις.

13 Η κατοχή ακινήτου πρέπει να θεωρείται εισόδημα;

Η οποιαδήποτε φορολογική επιβάρυνση στην πρόσοδο, δηλαδή την ωφέλεια που έχει κάποιος από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας του, είναι επιβεβλημένη, αλλά η όποια φορολογική επιβάρυνση στην κατοχή ακίνητης περιουσίας είτε έχει μόνιμο χαρακτήρα (Ενιαίο Τέλος Ακινήτων ή νέος φόρος κατοχής μεγάλης ακίνητης περιουσίας) είτε έχει έκτακτο χαρακτήρα (η προσφάτως επιβληθείσα εφάπαξ εισφορά), δεν είναι δίκαιη διότι η κατοχή ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να θεωρηθεί ως δείκτης αύξησης της φοροδοτικής ικανότητας.

Αντικειμενικές αξίες

Οι ανατροπές στη φορολογία των ακινήτων δεν σταματούν με τον ΦΜΑΠ. Αντιθέτως, η επαναφορά του είναι μόνο η αρχή. Σύμφωνα με νεότερα δεδομένα, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αναβάλλεται, τουλάχιστον έως τις αρχές του 2011. Ωστόσο, σύμφωνα με τα όσα ανακοινώθηκαν μεσούσης της εβδομάδας στο φορολογικό νομοσχέδιο, πλέον θα αναπροσαρμόζονται σε ετήσια βάση, ώστε να βρίσκονται σταθερά όσο το δυνατόν εγγύτερα προς τις πραγματικές αξίες των ακινήτων. Ασφαλώς, αναπροσαρμογή δεν σημαίνει μόνο αυξήσεις, αλλά και μειώσεις, ανάλογα με την πορεία των εμπορικών αξιών, αλλά και με κοινωνικά κριτήρια (π.χ. υποβαθμισμένες περιοχές). Οπου εφαρμοστούν αυξήσεις, θα υπάρξει μέριμνα, ώστε να αναπροσαρμόζεται και κατώτατο όριο επιβολής του ΦΜΑΠ, που σήμερα διαμορφώνεται σε 400.000 ευρώ.

Στάση αναμονής

Ουσιαστικά συμπεράσματα για τα δεδομένα στη φορολογία ακινήτων θα προκύψουν από τις προσεχείς πρωτοβουλίες του οικονομικού επιτελείου, στις οποίες περιλαμβάνονται μεταβολές στους συντελεστές του φόρου μεταβίβασης, αλλά και της φοροαπαλλαγής πρώτης κατοικίας, όπως επίσης και το ενδεχόμενο επιβολής τεκμηρίων αγοράς κατοικίας. Τότε θα μπορούν να εξαχθούν ασφαλέστερες εκτιμήσεις για την πορεία της ζήτησης και των τιμών, δεδομένου ότι σήμερα άπαντες -αγοραστές, κατασκευαστές, ιδιοκτήτες- τηρούν στάση αναμονής. Εν τω μεταξύ, η αγορά παραμένει σε ύφεση, οι αγοραπωλησίες έχουν μειωθεί κατακόρυφα και οι επενδύσεις νέων αναπτύξεων απουσιάζουν. Ταυτόχρονα όμως μεσίτες εκτιμούν ότι αν διατηρηθούν επί μακρόν οι σημερινές συνθήκες, σύντομα θα ξεκινήσει «μπαράζ» εκπτώσεων στην αγορά.

Οffshore εταιρείες

Στα «ψιλά» του φορολογικού πακέτου πέρασε η αύξηση του ειδικού τέλους επί των ακινήτων που βρίσκονται στην κατοχή παράκτιων εταιρειών (offshore). Μέχρι σήμερα, οι εταιρείες αυτές φορολογούνται με τέλος 3% επί της αντικειμενικής αξίας, αλλά δεν πλήρωναν φόρο μεταβίβασης. Πλέον, το ειδικό τέλος αναπροσαρμόζεται σε 10%, ενώ ταυτόχρονα θα παρασχεθούν και κίνητρα για τη μεταβίβαση των ακινήτων αυτών σε φυσικά πρόσωπα. Ενδεικτικά, ένα ακίνητο αξίας 3 εκατ. ευρώ σε offshore, σήμερα επιβαρύνεται ετησίως με 90.000 ευρώ, έναντι 300.000 ευρώ που θα ισχύει εφεξής, χωρίς μάλιστα να υπολογίζεται και το κόστος του ΦΜΑΠ, ύψους περί τα 25.000 ευρώ. Ως εκ τούτου, η κατοχή ακινήτων μέσω offshore καθίσταται πλέον «ακριβή» επιλογή, με αποτέλεσμα να μην αποκλείεται κύμα μεταβιβάσεων των εν λόγω ακινήτων (κατά κανόνα πολυτελών κατοικιών).